Zastał szare elewacje, zostawia odnowione osiedla

Nigdy wcześniej ZGM nie zrealizował takiego programu inwestycyjnego i to związanego z poprawą jakości powietrza.
Faktycznie i pewnie nieprędko zrealizuje. Powtórzenie tak dużego Programu Ograniczenia Niskiej Emisji nie będzie możliwe, bo nie ma już nawet tylu komunalnych budynków, które można by jeszcze zmodernizować. To warte ponad 68 milionów zadanie zrealizowaliśmy mimo wielu problemów i trudności, jak mocno ograniczona dostępność wykonawców czy nasze własne kłopoty kadrowe. Godne podziwu było zaangażowanie naszych pracowników i jeśli mogę, to chciałbym na łamach „GR” za nie podziękować.
Olbrzymim wyzwaniem jest jeszcze osiedle familoków przy ul. Przemysłowej na Paruszowcu. Choćby tylko ze względu na wymogi konserwatora zabytków nie będzie to ani łatwe, ani tanie.

Ile jest jeszcze miejskich budynków wielorodzinnych wymagających termomodernizacji?
Zostało ich już naprawdę niewiele, bo trzy. Mieliśmy jeszcze 142 pojedyncze mieszkania ogrzewane na ogół węglem we wspólnotach mieszkaniowych, ale jeszcze w tym roku ta sytuacja radykalnie się zmieni, bo w budżecie miasta na ich termomodernizację przeznaczono odpowiednie środki.

W dziesięciu familokach przy ul. Ogrodowskiego ZGM dokonał prawdziwej rewolucji. Wszystkie mieszkania są obecnie ogrzewane gazem.
Mam sygnały od okolicznych mieszkańców, że jakość powietrza poprawiła się tam praktycznie z miesiąca na miesiąc. Podobnie w przypadku dzielnicy Boguszowice Osiedle. Takie zmiany są możliwe, gdy gminę wspiera zewnętrzne dofinansowanie, np. dotacja z Banku Gospodarstwa Krajowego. Tylko w przypadku termomodernizacji 60 budynków wielorodzinnych w Boguszowicach Osiedlu wyniosło ono ponad 48 mln zł.

Realizował Pan też nowatorskie inwestycje, modernizując zabytkowe budynki przy wykorzystaniu nowoczesnych technologii. Ze względu na wysokie koszty budzą one jednak sporo kontrowersji.
Ci, którzy wypominali nam wysokie koszty, całościowy koszt inwestycji przeliczali na koszt urządzenia jednego mieszkania. My musieliśmy brać pod uwagę również inne aspekty, przede wszystkim konieczność zachowania budynków zabytkowych. W przypadku budynku wielorodzinnego przy ul. Chrobrego 13, gdy rozpoczynaliśmy jego modernizację, zakładane przez nas koszty wydawały się spore, ale gdy już oddawaliśmy go do użytku, spotkaliśmy się z opiniami, że w międzyczasie ceny mieszkań poszły tak do góry, że trudno mówić o wielkich dysproporcjach.
W przypadku remontu i modernizacji familoka przy ul. Przemysłowej 23A cena wybudowania jednego z dziesięciu tamtejszych mieszkań jest rzeczywiście relatywnie wysoka, ale sytuację ratuje zewnętrzne dofinansowanie. W czasie gdy podejmowaliśmy decyzję o modernizacji Chrobrego 13, był duży problem z pozyskaniem wykonawców zainteresowanych udziałem w organizowanych przez nas przetargach, o czym dzisiaj mało kto jeszcze pamięta. Zachęcanie przedsiębiorców na różnych forach nie przynosiło efektów. Postanowiliśmy więc skorzystać z technologii prefabrykacji i zachowując oryginalną ścianę frontową, pozostałą część budynku „poskładać” z gotowych segmentów mieszkaniowych produkowanych w Kopytkowie na północy Polski.
Z kalkulacji wynikało, że będzie to tańsze rozwiązanie od tradycyjnego remontu. Ostateczną decyzję o przystąpieniu do tej eksperymentalnej dla nas inwestycji za moją namową podjął prezydent miasta. Jak nas zapewnił sam producent, który dotąd realizował wyłącznie zamówienia dla krajów skandynawskich, nasza kamienica przy Chrobrego 13 była pierwszym budynkiem mieszkalnym poskładanym z gotowych modułów mieszkaniowych w Polsce. Byliśmy więc prekursorami. Dzisiaj z tej technologii budowlanej korzysta m.in. miasto Katowice. Niestety na etapie realizacji nastąpił duży wzrost cen w budownictwie i ostatecznie wartość tej inwestycji była dużo większa od zakładanej. Możemy być jednak dumni z tej modernizacji, którą zatytułowaliśmy „Węgiel w cegle”. Budynek zdobył nagrody w kilku konkursach architektonicznych i wciąż wzbudza duże zainteresowanie. Gościliśmy już nawet zagraniczne delegacje, które przyjechały, żeby mu się przyjrzeć.

Sporo dyskusji wywołuje też trwająca modernizacja familoka przy ul. Przemysłowej 23A na Paruszowcu.
Ze względu na konieczność zachowania wszystkich czterech ścian zewnętrznych oraz wewnętrznych klatek schodowych wprowadzenie tam gotowych modułów mieszkaniowych okazało się niemożliwe. Zamówiliśmy więc moduły konstrukcyjne, które są teraz wypełniane instalacjami i ścianami. Najdroższe okazały się tam niezbędne zabezpieczenia. Około 30 proc. kosztów inwestycji pochłonęło wzmocnienia fundamentów i ścian zewnętrznych budynku żelbetowymi konstrukcjami.
Aktualnie analizujemy możliwość wyremontowania kolejnych budynków przy ul. Przemysłowej przy zastosowaniu innych technologii, umożliwiających np. szybką wymianę stropów drewnianych na żelbetowe. Wiem, że prezydent Piotr Kuczera rozważa też możliwość przekazania jednego budynku do remontu podmiotowi prywatnemu, by przekonać się, czy rzeczywiście ten zrobi to taniej, jak twierdzą niektórzy.

Czy przez tych kilka lat, kiedy był Pan dyrektorem popularnej Komunalki, coś zmieniło się w sytuacji, ale też w postawie, nastawieniu samych lokatorów?
Oczywiście jest grupa mieszkańców, których trudno zreformować. To osoby znajdujące się w bardzo trudnej sytuacji życiowej. Ale jest też wielu lokatorów potrafiących przezwyciężyć trudności, wychodzą oni z zadłużenia i odzyskują tytuł prawny do zajmowanego mieszkania. Najtrudniejsze są „stany przewlekłe”, gdy zadłużony po uszy lokator nie zamierza nic robić, by poprawić swoją sytuację. Wtedy na ogół dochodzi do eksmisji. Działania mające zapobiegać niekontrolowanemu wzrostowi zadłużenia lokatorów podejmowano jeszcze zanim rozpocząłem pracę w ZGM-ie. Sam wprowadziłem automatyczne procedury, dzięki którym bardzo szybko reagujemy na niewielkie nawet zadłużenie, nie pozwalając mu urosnąć. Współpracowaliśmy z Bankiem Informacji Gospodarczej i Krajowym Rejestrem Dłużników. Nasi lokatorzy wiedzą więc, że jeśli nie zapłacą czynszu, to nie dostaną kredytu albo nie będą mogli kupić nowego telefonu. I to działa! Obecnie ściągalność czynszu jest na poziomie 92 proc. Wiele miast tego poziomu nam zazdrości. Pracujemy też nad starymi długami, proponując ich odpracowanie bądź rozłożenie na raty. Dobrze działa nasz zespół windykacyjny. Stawiamy na tzw. miękką windykację, proponując lokatorom rozwiązania dla nich optymalne, np. zamianę mieszkania na mniejsze, o niższym czynszu. Ściśle współpracujemy też z Ośrodkiem Pomocy Społecznej, co pozwala nam traktować naszych mieszkańców kompleksowo. Z drugiej strony, całkiem niedawno uzgodniłem z prezydentem Piotrem Kuczerą warunki brzegowe, po wypełnieniu których będziemy mogli nieściągalny już dług konkretnej osoby umorzyć. Oczywiście jednym z podstawowych warunków będzie przynajmniej kilka nieskutecznych windykacji komorniczych. Dwa lata temu zaległości czynszowe ZGM-u wynosiły ponad 50 mln zł, obecnie należność główna wynosi 21 mln 975 tys. zł, natomiast odsetki wynoszą prawie 19 mln 552 tys. zł.

Mimo działalności deweloperów i TBS-ów kolejka osób czekających na mieszkanie komunalne nie maleje...
Misją ZGM-u jest zapewnienie mieszkań osobom w potrzebie. Tak jak ZUS działamy na zasadzie solidarności. Tak naprawdę wszyscy mieszkańcy zrzucają się, by część rybniczan mogła mieszkać w mieszkaniach z czynszem znacznie niższym od spółdzielczego czy komercyjnego. W najbliższych latach z pomocą zewnętrznego dofinansowania, choćby z Banku Gospodarstwa Krajowego, miasto zamierza zagospodarować znajdujące się w jego zasobach pustostany, a jest ich ponad 100. Ale to przedsięwzięcie zrealizuje już mój następca. Ostatnio w ciągu kilku miesięcy, dzięki programowi wsparcia uchodźców z Ukrainy, wyremontowaliśmy 40 pustostanów, do których teraz wprowadzają się Ukraińcy, którzy będą płacić czynsz socjalny tzn. niższy od komunalnego.

Pracował Pan i w prywatnych firmach, i w ZGM-ie będącym zakładem komunalnym, zaliczanym do sektora finansów publicznych. Jak ocenia Pan obecne regulacje przetargowe?
Przepisy dotyczące zamówień publicznych na pewno stanowią pewien gorset, ale trudno sobie wyobrazić, by ich nie było. W biznesie różnego rodzaju konflikty i sytuacje problemowe można często rozwiązać w prosty i szybki sposób. W przypadku inwestycji publicznych trwa to zdecydowanie dłużej, a spory często kończą się wieloletnimi procesami sądowymi. Najtańsze nie znaczy najlepsze. Choć cena nie jest obecnie jedynym kryterium stosowanym w przetargach, to w praktyce jednak głównie ona decyduje o łącznej ocenie oferty. Jako inwestor często mamy związane ręce, a ta niska cena przekłada się na ogół na nie najlepszą jakość pracy i wykonania. Są na szczęście wymogi jakościowe, które wykonawca musi spełnić, tyle że wymaga to dużo większego nakładu pracy od inspektorów nadzorujących inwestycje, którzy muszą pilnować wykonawców szukających najtańszych rozwiązań.

Może nam Pan zdradzić, gdzie będzie Pan pracował od listopada?
To duża firma z branży inwestycyjnej, realizująca duże inwestycje budowlane, związane z branżą IT i biotechnologiami. Doświadczenie z ZGM-u na pewno się przyda, bo zarządzałem tu dużym zakładem zatrudniającym około 170 osób. Moim żywiołem jest zarządzanie inwestycjami, a jeśli o to chodzi, to bez wątpienia nabyłem tu jeszcze większego doświadczenia. Jestem przekonany, że ZGM pozostawiam w dobrych rękach.

Rozmawiał Wacław Troszka

Szefem ZGM-u Artur Gliwicki (44 lata) został w połowie marca 2017 roku po wygraniu konkursu na to stanowisko zorganizowanego przez urząd miasta. Jako inżynier budownictwa i absolwent Politechniki Śl. w Gliwicach już wtedy dysponował sporym doświadczeniem zawodowym, bo wcześniej jako młody inżynier był m.in. kierownikiem budowy w czasie rozbudowy Rafinerii Gdańskiej, a potem pracując w PLK, przy wdrażaniu projektu „Pendolino” odpowiadał za jeden z odcinków linii kolejowej z Wrocławia do Warszawy. Doświadczenie, również językowe, związane z realizacją międzynarodowych inwestycji zyskał pracując w rybnickim urzędzie miasta, w biurze unijnego projektu ISPA, gdy z finansową pomocą Unii Europejskiej miasto budowało kanalizację.
W ciągu tych ponad sześciu lat Artur Gliwicki zrealizował największy, wręcz epokowy program inwestycyjny w historii ZGM-u. Przedsięwzięciem sztandarowym była prawdziwa termomodernizacyjna ofensywa, w wyniku której głównie w dzielnicy Boguszowice Osiedle, ale również w czterech innych dzielnicach, 101 należących do zasobu komunalnego budynków wielorodzinnych poddano gruntownej termomodernizacji, zastępując stare, na ogół węglowe piece innymi, mniej uciążliwymi dla środowiska źródłami ciepła, na ogół gazem. Gruntownej termomodernizacji poddano m.in. zespół dziesięciu familoków przy ul. Ogrodowskiego w dzielnicy Paruszowiec-Piaski. Tradycyjne ogrzewanie węglowe zastąpiono tam gazowym ogrzewaniem etażowym i indywidualnymi kotłami gazowymi. Artur Gliwicki dyrektorem ZGM-u był do końca października.